LTV, DTI, DSR 에 따른 무주택자 주택담보 대출 한도

무주택자 LTV 최대 60~70로 상향 조정된다. 

무주택자 대출한도는?

현재는 은행별로 신규대출액을 대상으로 평균 DSR을 계산하고 있다.
앞으로는 대출자별로 각각 적용된다.
현행 금융회사별 DSR 규제는 차주(대출하는 개인) 단위 DSR 안착 정도를 보아 가면서 폐지한다고 한다.



2021년 7월부터 신용대출이나 마이너스통장이 한도가 수천만원까지 줄어든다.

2023년 7월부터는 개인이 받은 대출 총액이 1억원을 넘으면 대출 규제 적용을 받게 된다.

반면 당장 소득이 적은 청년 서민층은 미래 소득을 인정받아 대출을 더 받을 수 있고 청년과 신혼부부를 위한 만기 40년짜리 모지기도 하반기에 나온다.

금융위원회는 7월부터 개인별 DSR 40% 적용된다...개인 신용대출 유무가 변수로 작용할 수 있다.
현재 2.6억보다 1억2500만원 늘어나...최대 4억원 한도

주택담보대출은 말 그대로 주택을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 것을 말한다.
신용대출보다 훨씬 대출이 잘 나오지만 집을 담보했기 때문에 안 갚으면 집을 저당 잡힐 수 있다.

주택담보인정비율 LTV (loan to value ratio)
주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말한다. 은행에서 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출가능한도를 말한다.
만약, 아파트를 담보로 주택담보대출 비율이 70%이고, 10억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 7억원(10억×0.7)이 된다.

총부채상환비율 DTI (debt to income)
내 연간소득에 대비하여 대출원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다.
DTI 40%라 가정하면 연소득의 40%까지 대출원리금 상환이 가능하고 만약 연 소득이 5천만원이라면 2천만원까지 상환이 가능한 상환능력이다.


총부채원리금상환비율 DSR (debt service ratio)
개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율로 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등이 모든 대출의 원리금을 따져 상환 능력을 평가하고 대출 한도를 정하는 대출 규제 지표이다.

 

DSR은 DTI와 거의 비슷하지만 다르다.
연간소득을 기준으로 하는 것은 DTI와 같지만 DSR은 대출원리금에 각종 부채 상환액까지 더한 것을 말한다.
DTI는 주택관련 대출원리금만 포함되었으나 DSR은 주택과 관련 없는 학자금대출, 개인신용대출, 자동차 할부등이 포함된다.
오늘 7월부터 무주택자의 담보인정비율(LTV)이 최대 60~70%까지 높아진다. 
현재 규제지역에서 40~50%인 LTV를 무주택 실수요자에 한해 10% 포인트씩 우대해주고 있다. 이 우대율이 최대 20% 포인트로 확대되는 것이다.
집을 담보로 빌릴 수 있는 돈이 그만큼 늘어나 실수요자의 내집 마련 부담이 줄어들 전망이다. LTV 우대를 받을 수 있는 서민 실수요자 대상도 확대된다. 소득 요건은 부부합산 9000만원(생애 최초 구입자는 1억원)으로, 주택 가격은 8억~9억원으로 높아진다.

반대로 이와 동시에 대출 가능한 최대 금액을 4억원으로 묶는 제한도 새로 생긴다. 가령 무주택 실수요자가 서울에서 7억원짜리 주택을 구매할 때 완화되는 LTV를 적용하면 4억 1000만원까지 대출이 가능하지만, 이 한도에 딸 실제로는 4억원까지만 빌릴 수 있다. 이 역시 7월부터 시행되는 '개인단위 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제' 에 따른 한도도 넘을 수 없다. DSR은 연소득을 매년 갚아야 하는 대출의 원리금 총액으로 나눈 비율을 말한다. 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득의 40% 이내로 맞춰야 한다는 뜻이다. 특히 강화되는 개인별 DSR 규제는 신용대출이 많을수록 불리한 구조다. 이에 따라 완화된 LTV로 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 늘어난다 해도 기존에 신용대출을 보유하고 있다면 실제로 빌릴 수 있는 금액은 LTV한도보다 줄어들 수 있다.

 

 

금융위원회_자료정리

LTV우대 대상, 비율 모두 확대 
LTV 우대를 받을 수 있는 서민 실수요자의 요건을 살펴보면,
무주택 세대주로서
부부합산 연소득 9000만원(생애최초는 1억원)이하면서
투기지역 투기과열지구에서 시세 9억원 이하, 조정대상지역에서 8억원 이하 주택을 구입하는 경우가 해당된다.

 

 

이제까지는 연소득이 부부합산 8000만원(생애 최초는 9000만원)이하, 주택 가격은 각각 6억원˙ 5억원 이하여야 했다. 
LTV 우대비율은 투기지역 과열지구에서 50~60%, 조정대상지역에서 60~70%로 현행보다 최대 10% 포인트 확대된다.
집값의 최대 60~70%까지 대출을 받을 수 있다는 것이다.

 

다만 구체적인 LTV 적용 비율은 집값에 따라 다시 달라진다. 9억원 이하 주택을 구매할 때 LTV 우대가 적용되는 투기지역 과열지구의 경우 집값이 6억원을 넘으면 6억원까지는 LTV 60%, 6억원 초과분에 지금처럼 LTV 50%가 적용된다. 현재 서울 전역과 경기 주요지역, 대구 수성구와 세종시 등이 투기과열지구로 지정돼 있다. 조정대상지역은 집값 5억원까지는 LTV 70%, 5억원 초과분에는 LTV 60%가 적용된다. 결국 최대 비율인 LTV 70%가 적용되는 경우는 조정대상지역에서 5억원 이하 집을 살때 뿐이다.

 

LTV 늘어도 최대 대출액은 4억원
완화되는 LTV에 따라 실질적으로 늘어나는 주택담보대출 금액은 적게는 4000만원에서 많게는 1억2000만원 안팎이다. LTV가 아무리 높아져도 대출 받을 수 있는 최대 한도가 4억원으로 제한되기 때문이다.

예를 들어 서울에서 8억원짜리 주택을 구매할 때 새 LTV를 적용한 대출 가능 금액은 4억6000만원(6억원×60%+(8-6)억원×50%)이지만, 총 대출 한도에 따라 실제로는 4억원까지만 대출 받을 수 있다. 현행 LTV 40%를 적용했을 때(3억2000만원)보다 대출이 8000만원 늘어나는 셈이다. 9억원짜리 주택을 살 때는 현재 3억6000만원에서 최대 대출 한도에 따른 4억원으로 4000만원 늘어난다.

 

기존에 아쉽게 LTV 우대를 받지 못했던 6억원 초과 7억원 이하 주택의 경우 1억원 이상 대출이 늘어나는 효과가 기대된다. 가령 서울에서 시세 6억 5000만원짜리 주택을 구입한 사람은 새 LTV에 따라 3억 8500만원까지 빌릴 수 있다. 현재(2억 6000만원)보다 1억2500만원 늘어난 액수다.

신용대출 있다면 DSR 40%도 따져봐야 한다.

LTV 우대를 받을 수 있는 서민 실수요자여도 신용대출이 있다면 주택담보 대출 여력이 줄어들 수 있다. 7월부터 단계적으로 확대 적용되는 개인 단위 DSR 40% 규제 때문이다. 개인별 DSR 규제는 규제 지역의 시가 6억원 초과 주택을 담보로 대출 받을 때 적용된다.

 

네이버부동산캡쳐

연소득 5000만원에 연 3% 금리로 5000만원의 신용대출을 보유하고 있는 A씨가 서울에서 6억 5000만원짜리 주택을 산다고 가정해보자. DSR 규제 없이 완화된 LTV만 적용받는다면 A씨는 기존에 2억 6000만원만 가능했던 주택담보대출을 이제 3억 8500만원까지 받을 수 있다(원리금균등상환 30년만기 연2.7%가정). 이른바 '영끌'로 주택담보대출과 신용대출을 합쳐 총 4억3500만원의 대출을 이용할 수 있는 셈이다. 이때 A씨는 DSR은 53.33%다.

하지만 7월 이후 개인별 DSR 규제가 함께 시행되면 이런 '영끌 대출'은 불가능해진다. 규제 지역의 6억원 초과 주택 매입자인 A씨는 DSR이 40%를 넘을 수 없기 때문이다. A씨가 소득이 그대로인 상태에서 주택담보대출 LTV한도(3억 8500만원)까지 모두 받으려면 신용대출을 797만원으로 줄여야 한다. 이용할 수 있는 총 대출이 3억9297만원으로 줄어드는 셈이다. 신용대출 만기 기준이 추가로 축소되는 내년 7월 이후에는 신용대출 가능 금액이 494만원으로 더 작아진다.

 

 

 

 

LTV_DTI_DSR

한국경제기사일부발췌