임대차3법 실거주 목적 계약갱신요구거절권

주택 임대인 실거주 목적 계약갱신요구거절권

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월전까지의 기간에 계약의 갱신을 요구할 수 있다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항)
반대로 임대인은 동법 제6조의 3 제1항 각호의 정당한 사유가 있다면 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

 

계약갱신요구권이나 계약갱신요구거절권 행사는 특별한 방식은 없다.

 

구두, 문자메시지, 이메일 등 모든 방법이 가능하지만 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.

임대인(직계존비속 포함)이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유 중 제8호에 해당하는 "임대인이 실거주하려는 경우"이다.

임대인은 직계존비속을 포함하여 그 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있으나, 임대인이 실거주 갱신거절 후 2년이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 그 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다(동법 제6조의3 제5항).

임대인이 손해를 배상하지 않을 수 있는 '정당한 사유'는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유, 즉 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망하거나 실거주 중 해외 이주하는 경우 등이 대표적인 경우가 될 수 있다.

임대인이 실거주를 이유로 임차인에게 갱신을 거절하고 제3자에게 주택을 '매매'해 버린 경우라면, 실제 처음부터 임대인이 실거주할 목적이 없었는지, 주택을 매매하고자하는 정황이 처음부터 있었는지 등을 고려해 해당 행위의 불법성이 인정된다면 별도 손해배상책임을 질 수도 있다(민법 제750조).

 

이런 경우 아직 판례 소식을 접하지는 못했다.

 

임대인의 실거주목적 계약갱신요구거절이 정당하지 않은 것으로 밝혀진 경우, 임대인은 거절 당시 임차인과 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없었다면 다음 각 호의 금액 중 큰 금액을 임차인에게 배상해야 한다.

가.갱신거절 당시 월차임(보증금이 있는 경우 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 "환산월차임"이라 함)의 3개월분

나. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분

다. 제1항 제8호의 사유(임대인의 실제거주)로 인한 갱신 거절로 임차인이 입은 손해액

임대인은 자신의 갱신 거절사유가 정당하다는 점에 대해 입증책임이 있으며, 특히 실거주의 경우 입증이 없는 경우 갱신거절이 부당한 것으로 판단될 수 있음에 주의해야 한다.

만약 임대인의 갱신거절에 정당한 사유가 없다고 판명된다면, 임차인은 실제 이사비용, 중개보수 등 피해액을 주장 입증하여 이를 손해배상으로 임대인으로부터 지급받을 수 있다.